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外高橋因?yàn)閲?guó)際貿(mào)易的便利，一度被稱(chēng)為“上海離世界最近的地方”。

但是這幾年出現(xiàn)了一種聲音，說(shuō)外高橋跌落神壇了，各方面發(fā)展遇到了問(wèn)題，然而事實(shí)真是如此嗎？

現(xiàn)在我們進(jìn)入了二次改革開(kāi)放的新紀(jì)元，產(chǎn)業(yè)正在轉(zhuǎn)型升級(jí)，肯定會(huì)出現(xiàn)新的機(jī)會(huì)，但同時(shí)也會(huì)淘汰一批落后的產(chǎn)能。

之前我們就淘汰了一批工廠，比如老閔行的四大金剛和五朵金花，現(xiàn)在開(kāi)始蝶變?yōu)榇罅闾?hào)灣；

金橋也早已開(kāi)始轉(zhuǎn)型，從單一的出口加工基地向城市副中心職能轉(zhuǎn)變，跟上了浦東開(kāi)發(fā)的節(jié)奏。

而現(xiàn)在外高橋也走到了十字路口，遇到了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的困境。

外高橋如何尋求破局？房產(chǎn)還能不能買(mǎi)？未來(lái)還有二次放光的希望嗎？

01

與以前相比，外高橋這幾年確實(shí)有些式微。

由于外貿(mào)產(chǎn)業(yè)的特殊性和單一性，外高橋很容易受到全球大勢(shì)的影響。

首先是受前幾年口罩的影響，對(duì)外貿(mào)打擊非常大。

剛戴口罩的2020年第一季度，外高橋的貿(mào)易凈利就只剩下1.02億，同比直降82.57%，可謂元?dú)獯髠?

而在2022年吃“鴛鴦鍋”期間，整個(gè)外貿(mào)幾乎陷入停滯。

自2017年老特上臺(tái)后，長(zhǎng)達(dá)7年的“毛衣戰(zhàn)”更是給外高橋區(qū)域的發(fā)展造成了更深層次的影響。

巔峰時(shí)期外高橋的高端就業(yè)人口有20多萬(wàn)，其中外籍人士就有萬(wàn)余名，如今風(fēng)光不再。

兩件大事疊加影響，讓外高橋非常失勢(shì)。

外高橋早在1990年就成立了保稅區(qū)，憑借著濱江優(yōu)勢(shì)建成了上海貿(mào)易港口。

不過(guò)隨著長(zhǎng)江泥沙的淤積，港口吃水深度逐年下降，其12.5米的深度已達(dá)不到國(guó)際深水港的15米標(biāo)準(zhǔn)。

長(zhǎng)江從上游攜帶的大量泥沙不斷沖積，崇明島、長(zhǎng)興島越長(zhǎng)越大，帶來(lái)這些致命缺陷：

河床不穩(wěn)定、河道容易改變，且航道變窄、水深變淺。

這似乎早已注定了外高橋碼頭地位的結(jié)局。

不得已，浦東在浙江舟山的嵊泗群島新開(kāi)辟了一個(gè)洋山深水港，解決了上海缺乏深水良港的問(wèn)題。

洋山深水港在行政區(qū)劃上屬于浙江，而實(shí)際業(yè)務(wù)管理上屬于上海港。

洋山深水港開(kāi)港后，外高橋港口如今已淪為了支線港和喂給港，地位一落千丈。

繼洋山深水港之后，吳淞口國(guó)際郵輪港也崛起了，外高橋港口更加式微。

可以說(shuō)，外部環(huán)境和地理因素的一系列變化，決定了外高橋開(kāi)始走下坡路。

02

當(dāng)然，外在的因素只是冰山一角。

外高橋的內(nèi)在困境，尤其是產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型與流失，正成為制約其發(fā)展的枷鎖。

在產(chǎn)業(yè)式微的情況下，浦東形成的新的發(fā)展主軸正在將外高橋拋棄。

外高橋的定位是工業(yè)和物流基地，分布了許多重工業(yè)，如造船廠、煉鋼廠、煉油廠、石化等。

但隨著環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)的提高，這些重工業(yè)正面臨轉(zhuǎn)型的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

一些企業(yè)選擇了關(guān)閉或轉(zhuǎn)移，給區(qū)域產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了不小的沖擊。

比如造船廠去崇明開(kāi)設(shè)了分公司，業(yè)務(wù)分流，使得一部分產(chǎn)能流失。

而有些企業(yè)如央企中國(guó)石化，雖然面臨公眾的環(huán)保呼聲，但遲遲未能搬遷。

高橋石化猶如“下蛋的老母雞”，短期內(nèi)雖然仍能為區(qū)域帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。

但長(zhǎng)期來(lái)看，其轉(zhuǎn)型或搬遷已是大勢(shì)所趨。

這些變化使得外高橋逐漸與金山和寶山“南北轉(zhuǎn)型”區(qū)面臨相似的困境。

不只如此，外資企業(yè)的出走也給外高橋帶來(lái)了不小的困擾。

安靠等美資半導(dǎo)體大廠已選擇離開(kāi)，曾經(jīng)的英特爾也早已不在。

當(dāng)然這并非外高橋自己的原因，而是全球制造業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)下的共性問(wèn)題。

在外貿(mào)失利、傳統(tǒng)工業(yè)式微的雙重壓力下，外高橋的轉(zhuǎn)型之路已迫在眉睫。

一般上海的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型都會(huì)以科創(chuàng)為抓手，如G60科創(chuàng)走廊、大零號(hào)灣、大吳淞等，張江更是科創(chuàng)的鼻祖。

但外高橋起初以發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)為主，缺乏“本土”“科創(chuàng)”的元素和基因，在這方面天生跛腳。

外高橋也曾想過(guò)努力，不再想單一聚焦一貫的船舶、物流等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)了。

所以新引入了一些生物醫(yī)藥、集成電路、智能制造、新材料和郵輪等產(chǎn)業(yè)，美其名曰五大先進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群。

但這些產(chǎn)業(yè)在臨港、張江等地已有較大規(guī)模，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

所以外高橋亟需找到一條適合自己的發(fā)展道路，以在浦東新的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局中尋求突圍。

然而，在當(dāng)前浦東的發(fā)展主軸上，外高橋的突圍之路似乎并不平坦。

在上世紀(jì)90年代的時(shí)候外高橋最輝煌，出道即巔峰，順應(yīng)時(shí)代搶占了先機(jī)。

但現(xiàn)在進(jìn)入新世紀(jì)后，浦東的發(fā)展主軸已經(jīng)轉(zhuǎn)變，把外高橋甩了出去。

陸家嘴、張江、臨港已成為浦東新的南北發(fā)展主軸。

未來(lái)這些地區(qū)將引入更多產(chǎn)業(yè)，為浦東帶來(lái)更大的增量。

而外高橋地理位置偏東北，使其在新一輪的產(chǎn)業(yè)升級(jí)中難以及時(shí)跟上，最終面臨下滑的風(fēng)險(xiǎn)。

外高橋的發(fā)展困境，也給當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)市場(chǎng)投下了陰影。

03

外高橋內(nèi)部工業(yè)眾多，環(huán)境有污染，大車(chē)來(lái)來(lái)往往，不怎么宜居。

在產(chǎn)業(yè)下行的狀況下，外高橋所提供的區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力在減退，進(jìn)而影響到了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)。

外高橋的房?jī)r(jià)并不高，二手房多在4-5萬(wàn)元/m2，本輪漲幅也不高，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期起不來(lái)，是浦東的一片洼地。

產(chǎn)品分布方面多以90年代及之后的老舊小區(qū)為主，次新房供應(yīng)稀缺。

比如潼港新村、富特新村、高南新村、學(xué)前新村、高橋新村等，成交價(jià)格都在3字頭。

這些主力二手房成交總價(jià)多在300萬(wàn)以下，凸顯了外高橋剛需市場(chǎng)的特征。

而且外高橋像這樣的低總價(jià)掛牌房源還有很多，內(nèi)部產(chǎn)品面臨著同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

要知道，上海二手房近八成的成交總價(jià)也是在300萬(wàn)以下，與外高橋市場(chǎng)的定位完全重合。

所以外高橋市場(chǎng)同時(shí)面臨著內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)和外部分流的雙重壓力。

同樣預(yù)算總價(jià)在上海有很多可選擇的地方，外部普通剛需未必會(huì)來(lái)外高橋。

并且外高橋的配套很一般，環(huán)境與地理位置都削弱了其在上海300萬(wàn)老破小市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。

這里沒(méi)有什么高端的商業(yè)，高橋老街+沿街店鋪式商業(yè)是基本的業(yè)態(tài)，大家逛商場(chǎng)還要跑到森蘭：

教育資源也一般，高南小學(xué)、高橋鎮(zhèn)小學(xué)、潼港小學(xué)等在浦東都進(jìn)不了梯隊(duì)，只有外高橋保稅區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)擠進(jìn)三梯隊(duì)；

醫(yī)療方面只有一個(gè)第七人民醫(yī)院，這是一個(gè)三甲綜合醫(yī)院還不錯(cuò)，就是服務(wù)范圍有些大。

崇明的也會(huì)過(guò)來(lái)排隊(duì)取號(hào)，對(duì)本身就不大的院區(qū)造成了擁擠。

外高橋是10號(hào)線和6號(hào)線的盡頭，在沒(méi)通軌之前可以想象是多么地犄角旮旯。

展望未來(lái)，滬蘇通鐵路二期會(huì)在外高橋設(shè)有一站，打通外高橋與東方樞紐和寶山高鐵站的聯(lián)系。

很一般的配套，決定了外高橋板塊在全市缺乏置業(yè)的熱度。

而且從浦東整個(gè)的置業(yè)版圖來(lái)看，外高橋也不是剛需的熱門(mén)選擇之地。

浦東最早的一批剛需是買(mǎi)在了金楊，然后是三林，再是周康。

這樣的板塊輪動(dòng)也進(jìn)一步印證了浦東發(fā)展主軸向南轉(zhuǎn)變的邏輯。

外高橋的二手房產(chǎn)品正在面臨老化，剛需越來(lái)越看不上了。

還有曾經(jīng)作為“一城九鎮(zhèn)”之荷蘭風(fēng)情新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品放在現(xiàn)在也顯得不倫不類(lèi)，國(guó)人并不喜歡。

所以外高橋的剛需市場(chǎng)定位非常不穩(wěn)。

在外高橋幾乎買(mǎi)不到好房子，不只是剛需選擇逃離，中產(chǎn)也不會(huì)過(guò)來(lái)，結(jié)果大家被逼向森蘭和新江灣城。

而出現(xiàn)這樣的局面，也在于前面我們提到的外高橋本身定位是工業(yè)和物流基地。

大量的土地用于工業(yè)發(fā)展，住宅用地稀缺，導(dǎo)致新房供應(yīng)不足，二手房市場(chǎng)難以形成有效補(bǔ)充。

據(jù)2014年外高橋集團(tuán)網(wǎng)傳的年報(bào)，當(dāng)時(shí)的土地儲(chǔ)備達(dá)493萬(wàn)平方米。

這個(gè)儲(chǔ)備量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于浦東三大產(chǎn)業(yè)中心的陸家嘴、張江和金橋，并且預(yù)計(jì)可持續(xù)開(kāi)發(fā)20-30年。

但是這些土地大多是工業(yè)用途，沒(méi)有給住宅留下什么空間。

結(jié)果2010年以來(lái)外高橋的新房供應(yīng)僅約2000余套，并且近7成供應(yīng)都是在2020年以后，市場(chǎng)非?；?。

換句話說(shuō)，近5年外高橋只有4個(gè)樓盤(pán)上新，分別是尼德蘭·星嶼、尼德蘭花園（三期）、陽(yáng)明花園三期、浦東紫薇花園。

其中前兩個(gè)項(xiàng)目的拿地時(shí)間甚至可以追溯到十多年以前。

而且?guī)讉€(gè)項(xiàng)目都以大戶(hù)型為主，總價(jià)多在七八百萬(wàn)。

在很多購(gòu)房者看來(lái)，花這樣的總價(jià)買(mǎi)在這樣的地段可能不太匹配。

從外高橋也能反映出整個(gè)浦東的新房市場(chǎng)供應(yīng)都很少，花錢(qián)買(mǎi)不到好房子，只能住在城鄉(xiāng)結(jié)合部。

綜合來(lái)看，外高橋的輝煌已成過(guò)往，如何在新的歷史節(jié)點(diǎn)上找到新的發(fā)展突破口，成了擺在面前的重大課題。

諸多原因分析下來(lái)，我們暫不建議買(mǎi)在外高橋，這是一個(gè)內(nèi)生市場(chǎng)，板塊替代性高，產(chǎn)品流通性低。

外高橋跌落神壇了嗎？恐怕這是一個(gè)見(jiàn)仁見(jiàn)智的問(wèn)題。

外高橋畢竟身處浦東，這是一個(gè)充滿(mǎn)魔力與機(jī)遇的地方。

我們相信，浦東的力量能讓外高橋重新煥發(fā)活力，重新站在時(shí)代的前沿！

我們希望外高橋像金橋那樣把握住機(jī)會(huì)，通過(guò)發(fā)展多元產(chǎn)業(yè)為區(qū)域賦能，加快推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；

口罩已走，外貿(mào)正在恢復(fù)，外高橋肯定會(huì)緊抓一帶一路和二次改革開(kāi)放機(jī)遇，將來(lái)繼續(xù)為浦東引領(lǐng)區(qū)的建設(shè)添磚加瓦。

房?jī)r(jià)和區(qū)域的發(fā)展是兩碼事，房?jī)r(jià)高低并不能代表一個(gè)地方的未來(lái)。

外高橋未來(lái)究竟能否華麗轉(zhuǎn)身？讓我們拭目以待！