工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓方式、適用條件、限制條件、轉(zhuǎn)讓程序及稅費
發(fā)布時間：2023-09-27 點擊：847
工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將工業(yè)用途土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，轉(zhuǎn)讓的方式包括出售、更名轉(zhuǎn)讓、交換和贈與以及吸收合并、派生分立。
常見有兩種，分別是股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)剝離，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓可以衍生出吸收合并與派生分立。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓合同不得違背國家法律、法規(guī)規(guī)定和原合同及《產(chǎn)業(yè)用地投資建設(shè)協(xié)議》的約定。國有建設(shè)用地使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓后，原土地出讓合同和土地登記文件中載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，國有建設(shè)用地使用權(quán)的使用年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去已使用年限后的剩余年限。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
一、常見轉(zhuǎn)讓方式：（股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)剝離）
股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用條件：
1、產(chǎn)權(quán)證上公司為沒有運營過的空公司，且公司名下只有這一土地廠房。
2.公司經(jīng)營過，但經(jīng)營不下去，也有部分債務(wù)，不想保留公司，并公司名下的不動產(chǎn)也只有這塊土地及土地上的房產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方愿意有較為保障的擔(dān)保。
3、空地或者是有土地證但是沒有房產(chǎn)證的標(biāo)的物只能進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
流程：審計-評估-完稅證明-股份轉(zhuǎn)讓-證照交接
稅、費：
1、費：審計費、評估費
2、稅：按照轉(zhuǎn)讓方是個人股和法人股區(qū)分
個人所得稅，企業(yè)所得稅
注意：目標(biāo)公司股東為個人按照20%繳納個人所得稅，目標(biāo)公司股東為企業(yè)，按照25%繳納企業(yè)所得稅，高新技術(shù)企業(yè)按照15%繳納企業(yè)所得稅。稅額無法給出具體數(shù)據(jù)，需要企業(yè)提供財務(wù)報表交由專門審計評估單位并終有屬地地稅部門審核后才能明確。
資產(chǎn)剝離適用條件：
1、目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營不善，有較多債務(wù)，有民間糾紛，隱性擔(dān)保
2、目標(biāo)企業(yè)名下有多個不動產(chǎn)，只轉(zhuǎn)讓一處不動產(chǎn)
3、目標(biāo)企業(yè)需要繼續(xù)運營
流程：資產(chǎn)評估-繳稅-辦理契證-房產(chǎn)過戶-產(chǎn)權(quán)換證
稅、費：
費：評估，測繪
稅：增值稅稅及其附加5.6%，土地增值稅5%，這2個由賣方承擔(dān)。契稅3%，由買方承擔(dān)。另外還有印花稅，由買賣雙方各自承擔(dān)0.05%，總計稅點為13.7%，納稅基數(shù)為不動產(chǎn)評估價值。
兩種轉(zhuǎn)讓方式優(yōu)劣勢分析：
股權(quán)轉(zhuǎn)讓：優(yōu)點：
1、可以合理..
2、轉(zhuǎn)讓干涉條件小
3、轉(zhuǎn)讓周期短
缺點：
1、風(fēng)險大（債務(wù)及隱性擔(dān)保）
2、運營2家公司，固定資產(chǎn)無法折舊，土地?zé)o法攤銷，無法進(jìn)行利潤抵扣從而減少企業(yè)所得稅繳納。
資產(chǎn)剝離：優(yōu)點：
1、風(fēng)險較小，無債務(wù)擔(dān)保糾紛
2、資產(chǎn)轉(zhuǎn)入受讓方企業(yè)名下，可以攤銷折舊
缺點：
1、稅額較大
2、政府干涉（放棄回購確認(rèn)書，受讓方項目書）
二、轉(zhuǎn)讓限制條件
1、超出兩年未動工開發(fā)建設(shè)，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，必須先按閑置土地處置程序作出處置，收回土地使用權(quán)；或足額收取閑置費后，再另行安排新工業(yè)項目。
2、超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的，并且投資(扣除土地成本)未達(dá)到投資總額25%的不得轉(zhuǎn)讓，若不繼續(xù)開發(fā)建設(shè)應(yīng)交納閑置費后，收回土地使用權(quán)。
3、凡享受政府用地優(yōu)惠政策的工業(yè)用地已完成廠房建設(shè)(含投資超總額25%)的工業(yè)用地，必須按原享受的優(yōu)惠地價標(biāo)準(zhǔn)上限，交足差額土地出讓金，并變更或重新簽訂出讓合同(使用權(quán)終止日期不變)后方可辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。
4、已辦理金融抵押的工業(yè)用地不得轉(zhuǎn)讓。
5、按司法程序被法院查封的工業(yè)用地，未經(jīng)人民法院裁定不得辦理轉(zhuǎn)讓。
6、實際已將工業(yè)用地改作其他用途的不得直接辦理轉(zhuǎn)讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金后方可辦理轉(zhuǎn)讓或收回土地使用權(quán)。
7、共同共有土地使用權(quán)，未經(jīng)其他共有人同意的，不得轉(zhuǎn)讓。
8、土地權(quán)屬有爭議的不得轉(zhuǎn)讓。
9、政府已列入收回土地使用權(quán)的，不得轉(zhuǎn)讓。只要不符合上述條件就可以實行工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓。
三、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓程序
1、交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請。
交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的同時，還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點圖、產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明，委托書、身份證明等相關(guān)資料。
2、審查
接到申請后，承辦人應(yīng)該對資料以及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解，凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的，權(quán)屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人。
3、現(xiàn)場勘察
現(xiàn)場勘察應(yīng)與有關(guān)資料對照核實。如需分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)考慮土地利用率、出路及他項權(quán)利等因素，并制圖確定四至、面積，必要時需經(jīng)四鄰簽章認(rèn)可。
4、地價評估，并提供報告書
審核評估報告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議，轉(zhuǎn)讓價明顯低于市價的，建議市府優(yōu)先購買；價格過高的，可建議采取必要調(diào)控措施。
5、填寫轉(zhuǎn)讓審批表
認(rèn)真核對原批準(zhǔn)文件、評估報告、規(guī)劃意見等資料，用途、價額、年期等內(nèi)容填寫要完整、準(zhǔn)確、字跡工整。
6、審批
審批內(nèi)容包括費用表以及轉(zhuǎn)讓審批表。費用表必須經(jīng)所長進(jìn)行簽字，經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。
7、交納有關(guān)稅費。
8、登記編號
審批后，也可在審批前到產(chǎn)權(quán)科對補(bǔ)簽出讓合同及審批表編號。轉(zhuǎn)讓檔案、留產(chǎn)權(quán)科統(tǒng)一保存，按年度繳檔案室。
9、土地使用權(quán)變更登記
經(jīng)辦人依據(jù)補(bǔ)簽出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等，填寫土地使用權(quán)變更登記審批表進(jìn)行變更登記。變更登記審批表，可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時報批。
四、工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓稅費
1、增值稅及附加（出讓方）：
（1）按轉(zhuǎn)讓價與購置價的差價繳納5%的增值稅。
（2）按繳納的增值稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。
2、印花稅和契稅（雙方）：
（1）按產(chǎn)轉(zhuǎn)移書據(jù)（合同）所載金額繳納0.05%的印花稅。
（2）按成交價格（合同）繳納3%的契稅（有的地方是5%）。
3、土地增值稅（出讓方）：
（1）按取得收入減除規(guī)定扣除項目金額后的增值額，繳納土地增值稅。
（2）規(guī)定扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
（3）稅率的確定四檔：增值額未超過扣除項目金額的50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額的50%至100%的，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額的100%至200%的，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的，稅率為60%。
為計算方便，可以通過速算公式計算：
土地增值稅稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)（0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率）。
