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發(fā)布時(shí)間：2023-09-18 點(diǎn)擊：289
“形”顯恢復(fù)之態(tài)，“勢(shì)”有向好支撐——成都市統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年成都GDP同比增長5.8%，經(jīng)濟(jì)增長比去年明顯加快。作為為經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入動(dòng)能的重要載體，辦公樓是商務(wù)活動(dòng)與企業(yè)興衰的見證者，仲量聯(lián)行在過去十年連續(xù)獨(dú)家發(fā)布成都商業(yè)辦公樓Top50企業(yè)客戶榜單，今年進(jìn)一步將成都商辦加產(chǎn)辦全口徑共計(jì)2,331.9萬平方米面積的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)納入統(tǒng)計(jì)樣本，采樣規(guī)模及數(shù)據(jù)顆粒度創(chuàng)行業(yè)之最。基于該數(shù)據(jù)樣本，仲量聯(lián)行首度發(fā)布“成都優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)辦公樓市場Top50企業(yè)客戶榜單”，為解讀城市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、指導(dǎo)企業(yè)房地產(chǎn)決策提供參考。
依據(jù)862.5萬平方米的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)辦公樓企業(yè)客戶樣本數(shù)據(jù)，報(bào)告整理并分類統(tǒng)計(jì)承用面積排名前50的企業(yè)客戶榜單，即產(chǎn)業(yè)辦公樓Top50榜單。
從榜單排名上看，京東、騰訊兩大科技巨頭公司分列成都產(chǎn)辦Top50的冠亞軍，季軍則由四川本土文化龍頭企業(yè)新華文軒摘得；其中，排名第七的抖音集團(tuán)（原名字節(jié)跳動(dòng)）則是成都往年優(yōu)質(zhì)商辦Top50榜單中常年首位的企業(yè)。2020年，字節(jié)跳動(dòng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)中心項(xiàng)目簽約成都高新區(qū)；2023年初項(xiàng)目交付，部分商辦面積轉(zhuǎn)移至該項(xiàng)目中。
三大特征，透析成都產(chǎn)辦主力租戶畫像
特征一
頭部聚焦效應(yīng)明顯
Top50企業(yè)客戶承用面積高達(dá)148.1萬平方米，占據(jù)產(chǎn)業(yè)辦公樓總?cè)セ娣e的22.8%，即頭部企業(yè)以不足1%的數(shù)量撬動(dòng)產(chǎn)辦市場近1/4的辦公面積需求。對(duì)比商辦市場，這一比例僅為9.6%。另一方面，產(chǎn)辦頭部企業(yè)規(guī)模更大：Top50企業(yè)入榜門檻為1.2萬平方米，遠(yuǎn)高于商辦Top50榜單。若以2,000平方米作為標(biāo)準(zhǔn)層面積計(jì)算，頭部企業(yè)的辦公需求規(guī)模大致在6層及以上。
特征二
科技產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)凸顯
與優(yōu)質(zhì)商辦排名中金融與科技雙輪驅(qū)動(dòng)的結(jié)構(gòu)特征不同，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)辦公樓的Top50行業(yè)分布更加凸顯企業(yè)的“科技”屬性，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的需求總面積占比過半，高達(dá)51.8%。該比例與全樣本相比同樣高出約10個(gè)百分點(diǎn)。細(xì)分領(lǐng)域上看，在22家的科技企業(yè)中，通訊與智能制造領(lǐng)域企業(yè)數(shù)量高達(dá)9家；其次為IT軟件業(yè)，5家。
特征三
自建自用集中展現(xiàn)
相較于商辦市場，產(chǎn)辦頭部企業(yè)的大規(guī)模辦公需求面積，往往難以由分散的辦公網(wǎng)點(diǎn)布局所能滿足。隨之而來，企業(yè)自建的總部式辦公模式成為主流。產(chǎn)辦Top50榜單中，共計(jì)12家企業(yè)在租賃辦公樓的同時(shí)，也是自建自用的辦公樓業(yè)主，例如抖音、OPPO、阿里巴巴等科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。從行業(yè)上看，科技公司占據(jù)9席位置，其背后反映出近年來中資科技企業(yè)成長之速度。
鄧艷萍
華西區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人
仲量聯(lián)行
伴隨企業(yè)角色由租賃方向業(yè)主方轉(zhuǎn)變，其辦公租賃、物業(yè)、內(nèi)部空間管理的復(fù)雜程度也將呈指數(shù)增長；企業(yè)或建立房地產(chǎn)管理機(jī)制，尋求第三方咨詢進(jìn)行梳理，或采用技術(shù)平臺(tái)進(jìn)行管理賦能，頭部企業(yè)的房地產(chǎn)管理研究預(yù)計(jì)將是未來市場重要趨勢(shì)之一?！?/span>
產(chǎn)辦vs商辦怎么選？企業(yè)生命周期視角解讀“流動(dòng)”
作為承載企業(yè)辦公需求的空間載體，產(chǎn)辦多體現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯”，以城市產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)鏈招引需求為原點(diǎn)，通過相對(duì)更低的土地價(jià)格，吸引定向的龍頭企業(yè)及戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)落地，激活地方經(jīng)濟(jì)，提升稅收與就業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展；相較而言，商辦則更加市場化，業(yè)主方通過區(qū)位優(yōu)勢(shì)、商業(yè)配套、成熟的資產(chǎn)管理及后期運(yùn)營實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的高租金、高入駐、高收益，更能體現(xiàn)的是“地產(chǎn)開發(fā)邏輯”。
仲量聯(lián)行觀察到，在今年優(yōu)質(zhì)產(chǎn)辦Top50榜單中，共有4家企業(yè)（抖音集團(tuán)、中國石油天然氣、OPPO和中國人壽）同時(shí)也出現(xiàn)于2022年優(yōu)質(zhì)商辦Top50榜單。兩大榜單少量企業(yè)跨時(shí)間的重疊可能源于企業(yè)在商辦與產(chǎn)辦市場間的流動(dòng)，抑或源于大型企業(yè)的多網(wǎng)點(diǎn)布局策略，由此說明，企業(yè)在不同發(fā)展時(shí)期對(duì)辦公空間選址的需求演變以及多元選址策略是市場主流趨勢(shì)，搬遷、升級(jí)、擴(kuò)張、整合都是全生命周期視角下企業(yè)房地產(chǎn)策略的重要組成。
流動(dòng)一：產(chǎn)業(yè)辦公樓→商業(yè)辦公樓
需求特征：升級(jí)
當(dāng)邁入快速成長時(shí)期，企業(yè)對(duì)辦公需求規(guī)模及空間品質(zhì)提出更高要求。
產(chǎn)辦的產(chǎn)業(yè)屬性側(cè)重導(dǎo)入戰(zhàn)略新興特定產(chǎn)業(yè)、孵化和扶持小微企業(yè)與特定企業(yè)的發(fā)展；伴隨企業(yè)的成長，業(yè)務(wù)需求規(guī)?；鹉陻U(kuò)張成長，其企業(yè)商務(wù)辦公需求及品質(zhì)要求亦隨之發(fā)展出現(xiàn)質(zhì)的飛躍。當(dāng)企業(yè)運(yùn)營管理邁向成熟，企業(yè)規(guī)模出現(xiàn)質(zhì)變，職能部門逐步健全，更加重視客戶粘性，將催生對(duì)核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)商業(yè)辦公樓的需求；此外，企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展離不開人才與客戶，須打造良好的內(nèi)外形象，對(duì)前臺(tái)銷售、市場、營銷等職能部門而言，甲級(jí)商辦樓宇更適合成長性企業(yè)的選址策略。因此，在這一階段，成長型企業(yè)通常會(huì)選擇離開早期孵化階段的產(chǎn)辦樓宇，搬遷升級(jí)至高品質(zhì)商業(yè)辦公樓。
流動(dòng)二：商業(yè)辦公樓→產(chǎn)業(yè)辦公樓
需求特征：整合
當(dāng)企業(yè)在步入穩(wěn)定發(fā)展期后，鎖定可持續(xù)長期發(fā)展目標(biāo)，從商辦到產(chǎn)辦的遷徙邏輯有以下三種：
01
企業(yè)降本增效
當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后，內(nèi)部職能體系的規(guī)范與縮減，有助于在經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)中降低成本、維持利潤。因此，企業(yè)可以選擇將其后臺(tái)等職能部門，從高成本的商辦樓宇拆離，并搬遷至相對(duì)低成本的產(chǎn)辦樓宇，以實(shí)現(xiàn)降本增效。
02
企業(yè)總部設(shè)立
在條件允許下，頭部企業(yè)可以自建或收購總部型產(chǎn)業(yè)辦公樓宇，作為其企業(yè)總部；而產(chǎn)業(yè)用地及產(chǎn)辦樓宇的性價(jià)比高于商業(yè)用地或商辦樓宇，成為其主要談判標(biāo)的。
03
創(chuàng)新業(yè)務(wù)探索
面對(duì)快速變化的市場，企業(yè)須持續(xù)打磨核心競爭力，增加科研投入，并探索多賽道與全產(chǎn)業(yè)鏈的投資可能性。產(chǎn)辦提供更加多元的空間及配套和優(yōu)惠的扶持政策更有利于適配企業(yè)研發(fā)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展，并有助于降低企業(yè)房地產(chǎn)成本投入。
綜上，當(dāng)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模時(shí)，企業(yè)有能力、有意愿對(duì)辦公網(wǎng)絡(luò)空間進(jìn)行整合，企業(yè)總部辦公是首選，也是企業(yè)走向行業(yè)龍頭的房地產(chǎn)策略的必然選擇。此時(shí)，從商辦回歸總部型產(chǎn)業(yè)辦公樓，就成為企業(yè)這一生命周期的重大資產(chǎn)決策；而此時(shí)的產(chǎn)辦樓宇或園區(qū)往往是總部企業(yè)形象的展示，其意義已不同于企業(yè)孵化成長時(shí)期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
朱建輝
華西區(qū)研究部負(fù)責(zé)人
仲量聯(lián)行
產(chǎn)辦與商辦承載著產(chǎn)業(yè)招引與企業(yè)辦公的職能，是驅(qū)動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬件載體，也是賦能企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的物理空間。無論是從產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐商辦的‘獨(dú)角獸’，還是早已占據(jù)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈頭把交椅的鏈主企業(yè)，不同企業(yè)及其代表的產(chǎn)業(yè)在兩種載體之間的流動(dòng)亦實(shí)時(shí)詮釋了成都的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)蝶變與城市化進(jìn)程；我們可以看到的是，商辦與產(chǎn)辦都在不斷探索與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適配的演變之路；在今天，‘高質(zhì)量’的發(fā)展模式是主線?！?/span>